Bereitstellung von Basisdaten für die Grundsteuer durch den Fachdienst Kataster und Vermessung

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 wurde der Hauptfeststellungszeitpunkt zur Einheitsbewertung bundesweit vereinheitlicht, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden, die vorher durch zwei unterschiedliche Feststellungszeitpunkte (1. Januar 1964 und 1. Januar 1935) gegeben waren. Die neuen Grundsteuerwerte werden damit aktuell für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelt.

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt sowohl nach der alten als auch nach der neuen Regelung in einem dreistufigen Verfahren. Zunächst erfolgt eine Bewertung der Grundstücke, welche den Grundsteuerwert ergibt. Bei diesem Schritt muss der jeweilige Grundstückseigentümer als Steuerpflichtiger durch Abgabe einer Grundsteuererklärung mitwirken. Die Steuerpflichtigen müssen die Grundsteuererklärung bis zum 31. Oktober 2022 elektronisch beim Finanzamt einreichen. Der Grundsteuerwert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit einem Hebesatz der jeweiligen Kommune ergibt dann schließlich die Grundsteuer.

Die Erhebung der neuen Grundsteuer erfolgt ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin wird die Grundsteuer noch nach den alten Regelungen erhoben.

Für die Grundsteuererklärung benötigen die Steuerpflichtigen unter anderem auch Angaben, die vom Fachdienst Kataster und Vermessung und vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Vorpommern-Rügen bereitgestellt wurden.

Durch das Liegenschaftskataster werden die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten, das sind u. a. die Kataster- und Grundbuchbezeichnungen sowie die Größe des Grundstückes und die Ertragsmesszahlen (für landwirtschaftliche Grundstücke), geliefert.

Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte werden die Bodenrichtwerte in regelmäßigen Zeitabständen bereitgestellt. Die aktuellen Werte beziehen sich auf den o. g. Stichtag 1. Januar 2022 und sind kostenfrei im Datenportal abrufbar: https://www.lk-vr.de/Kreisverwaltung/Kataster-und-Vermessung/Gutachterausschuss/Grundsteuer/  Unter dem ebenfalls verlinkten Steuerportal M-V finden Sie auch Klickanleitungen als Benutzerhilfen zum Ausfüllen der Grundsteuerklärung und weitere Erläuterungen.

Der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 findet bei der Grundsteuer bis zur nächsten Hauptfeststellung mit dem Stichtag 1. Januar 2029 Anwendung.

Wer keinen Internetzugang hat, kann unter 03831 357-2818 (Frau Piontek) den Bodenrichtwert erfragen und unter 03831 357-2773 (Frau Kratzke-Suhr) telefonische Auskünfte zum Kataster erhalten. In besonderen Fällen kann hier zudem Grundstückseigentümern Hilfestellung bei der Übersicht über die eigenen Eigentumsverhältnisse geleistet werden. Die Erteilung von Auszügen ist jedoch kostenpflichtig.

Derzeit werden zudem viele Fragen zur Ermittlung der Bodenrichtwerte gestellt.

Das Verfahren zur Ermittlung der Bodenrichtwerte ist im Baugesetzbuch und in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt vorrangig im Vergleichswertverfahren, in Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr können auch Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden. Darüber hinaus können deduktive oder andere geeignete Verfahrensweisen angewendet werden. Bei deduktivem Verfahren wird von der allgemeinen (großräumigen) Entwicklung auf die besondere (lokale) Situation geschlossen.

Einzelne Bodenrichtwerte sind nicht zu begründen, die konkreten Angaben für die Ermittlung des Bodenrichtwertes dürfen nicht offengelegt werden, da der Ermittlung Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung zugrunde liegen und diese einzelnen Kauffälle nicht veröffentlicht werden können.

Bei der Anwendung der Bodenrichtwerte im Rahmen einer Verkehrswertermittlung (Marktwert) ist zu beachten, dass die Ausweisung einer Bodenrichtwertzone nicht generell eine Bewertungsvorgabe für alle Grundstücke in der jeweiligen Zone ist, sondern im Einzelfall immer die Grundstücksmerkmale (z. B. Größe, Baurecht und Nutzung) des vorliegenden Bodenrichtwertes mit den tatsächlichen Merkmalen des Bewertungsobjekts verglichen und der Bodenrichtwert ggf. angepasst werden muss. Abweichende Nutzungen wären entsprechend durch die anwendenden Wertermittler zu berücksichtigen. Auch aus der Ausweisung eines Bodenrichtwertes einer Bodenrichtwertzone mit dem Entwicklungszustand „baureifes Land“ lässt sich nicht ableiten, dass alle Grundstücke und alle Flächen innerhalb dieser Zone bebaubar sind.

Die Anwendung der Richtwerte im Rahmen der Grundsteuer zum aktuellen Stichtag 1. Januar 2022 basiert auf einem pauschalierten Bewertungsverfahren gemäß den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Dieses Verfahren ist nicht mit einer Verkehrswertermittlung vergleichbar, welche bei der Grundsteuer lediglich in besonderen Einzelfällen in Betracht kommt. Nur im Rahmen einer Verkehrswertermittlung können ggf. individuelle Anpassungen des Bodenrichtwertes erfolgen.

Viele Fragen beziehen sich auch auf die grundsteuerliche Behandlung "übergroßer Wohngrundstücke in einer Bodenrichtwertzone". Hier gelten nur dann abweichende Bodenrichtwerte, wenn eine selbständige anderweitige Nutzung vorliegt (z. B. land- und forstwirtschaftliche Nutzung bzw. entsprechende Verpachtung an Dritte oder Abgrenzung einer bereits bebauten von einer bebaubaren Teilfläche). Bei Hausgärten, Grünflächen oder privaten Wasserflächen liegt grundsätzlich keine selbständige Nutzung vor.

Einzelne Auskünfte werden auf Anfrage durch das zuständige Finanzamt (abhängig von der Lage des Grundstücks) erteilt. Steuerliche Beratungen sind aber nur den im Steuerberatungsgesetz aufgeführten Berufsgruppen vorbehalten (z. B. Steuerberater und Rechtsanwälte).

Für eine Vielzahl von Fragen sind jedoch die vorgenannten Informationsseiten zur Grundsteuer sehr hilfreich.