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Nutzungsänderung von Ferienimmobilien - Wenn Wohnen nicht gleich Wohnen ist

Informationen der Unteren Bauaufsichtsbehörde

Wohntraum am Strand, als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz, in ruhiger Lage und dennoch alles fußläufig zu erreichen - wo sonst sind Rendite und Lebensgefühl besser aufgehoben als bei einer Investition in eine Ferienimmobilie an der Ostsee. Um es beim Wohntraum zu belassen, ist es ratsam die Vorgaben, die durch Bebauungspläne oder die umgebende Bebauung einzuhalten sind, vor dem Kauf der Ferienimmobilie in einem Gespräch mit dem Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde zu klären. Denn die Pflicht, alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten, obliegt dem Eigentümer der Ferienimmobilie.

Ferienwohnungen und Ferienhäuser sind bauliche Anlagen. Daher sind neben der Anmeldung beim Finanzamt und der Kurverwaltung auch baurechtliche Vorgaben zu beachten, die im Falle der Nichteinhaltung eine Nutzungsuntersagung der Ferienwohnung durch die Untere Bauaufsichtsbehörde rechtfertigen können – selbst wenn der Kauf der Wohnung schon Jahrzehnte zurückliegt.

Bezugnehmend auf die gängige Rechtsprechung handelt es sich entgegen der allgemeinen Auffassung bei einer Ferienwohnnutzung nicht um einen Unterfall der (dauerhaften) Wohnnutzung im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO), sondern um eine eigenständige Nutzungsart. Sind allgemeine und reine Wohngebiete geprägt durch ein erhöhtes Ruhebedürfnis der ansässigen Bewohner und deren Wunsch nach Erhalt von nachbarlichen Strukturen und sozialer Kontrolle, stellt die Ferienwohnnutzung oft das Gegenteil dar. Durch ständig wechselnde Gäste beim Nachbarn und einem anderen Lebensrhythmus von Urlaubern können Nutzungskonflikte in der Nachbarschaft vorprogrammiert sein und verdeutlichen, dass Wohnen nicht gleich Wohnen ist.

Der Wechsel der dauerhaften Wohnnutzung in eine gewerbliche Ferienwohnnutzung stellt daher eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern dar. Ob diese immer genehmigungsfähig ist, hängt häufig vom städtebaulichen Planungswillen der betroffenen Gemeinden ab. Stehen die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen im Vordergrund, können die beteiligten Gemeinden ihre Zustimmung zur Nutzungsänderung versagen – auch nachträglich bei illegal umgenutzten Ferienimmobilien.

Autor: Landkreis Vorpommern-Rügen, 13.09.2022